Il pignoramento immobiliare è una delle modalità tramite cui si realizza l’espropriazione forzata, ovvero lo strumento processuale con cui il creditore può tentare di recuperare il proprio credito.

Come si intuisce dal suo nome, esso ha ad oggetto i beni immobili del debitore che gli vengono, in tal modo, sottratti allo scopo di essere venduti per poi consentire ai suoi creditori di soddisfarsi sul ricavato.

Come inizia il pignoramento?

Dal punto di vista procedurale, l’esecuzione forzata inizia con la notifica dell’atto di pignoramento, vale a dire dell’atto con cui l’ufficiale giudiziario, su richiesta del creditore, individua con precisione i beni oggetto dell’esecuzione.

Tecnicamente, tuttavia, il pignoramento deve essere preceduto dall’atto di precetto, ovvero da un’intimazione con cui il creditore invita il proprio debitore ad adempiere spontaneamente al pagamento, avvisandolo che, in caso contrario, darà corso all’espropriazione forzata.

Decorsi 10 giorni dalla notifica del precetto e non oltre 90 giorni (decorsi il quale il precetto diventa inefficace) deve essere notificato il pignoramento

Il pignoramento è l’atto formale con il quale prende il via l’espropriazione forzata e che, nei fatti, contiene l’ordine imperativo di non sottrarre un certo bene alla procedura esecutiva.

Una volta notificato il pignoramento, lo stesso deve essere trascritto nei registri immobiliari, in modo che tutti possano verificarne l’esistenza.

Queste attività decretano l’inizio dell’esecuzione.

Entro 45 giorni dalla notifica del pignoramento, il creditore deve chiedere la vendita o l’assegnazione dell’immobile. Nei successivi 60 giorni, vanno invece depostati gli estratti del catasto dai quali si evincono le iscrizioni e le trascrizioni fatte nei 20 anni precedenti sui medesimi immobili o una relazione notarile che li sostituisca.

Chi custodisce il bene immobile?

La custodia dell’immobile viene invece, solitamente, affidata ad un soggetto terzo appositamente nominato, ma in alcuni casi della custodia viene incaricato lo stesso debitore esecutato. Quest’ultimo può chiedere di rimanere nel possesso dell’immobile per continuare ad abitarci, ma non si tratta di risultato scontato, potendo il Giudice anche decidere di ordinarne la liberazione.

Come si determina il valore del bene?

La valutazione del bene immobile viene demandata ad un perito appositamente incaricato dal giudice che, nel termine indicato da quest’ultimo, deve redigere una perizia analitica in cui indicare tutte le caratteristiche degli immobili, per poi stimarne il prezzo di vendita.

Come avviene la vendita?

I creditori possono chiedere l’assegnazione dell’immobile offrendo una somma a tal fine.

Ove nessuno dei creditori chieda l’assegnazione, il bene viene messo in vendita, a seguito della relativa istanza depositata dal creditore procedente (ovvero da uno intervenuto) entro 45 giorni dalla notifica del pignoramento.

Autorizzata la vendita, il giudice dispone la vendita con o senza incanto. Nel primo caso si verifica il deposito di proposte in busta chiusa con cauzione, nel secondo, si dà luogo ad una vera e propria asta. Ogni tentativo di vendita infruttuoso comporta una riduzione del prezzo rispetto al tentativo precedente pari al 25%.

Che cosa è la conversione del pignoramento?

La conversione è uno strumento offerto al debitore per “salvare” i suoi immobili, offrendo il pagamento di tutto quanto dovuto ai propri creditori. L’accoglimento della relativa istanza comporta che il debitore possa versare la somma determinata nell’istanza di conversione (con maggiorazione degli interessi) con rateizzazioni mensili di durata massima di 48 mesi.

Cosa succede se il bene viene venduto o se, al contrario, non si trova un acquirente?

Ove il bene venga venduto si verifica l’aggiudicazione dello stesso e l’acquirente deve provvedere al saldo del prezzo nel termine di 120 giorni. Nel caso in cui non provveda, l’aggiudicatario decade e si procederà a nuovi tentativi di vendita, ma la cauzione viene trattenuta nella procedura.

In caso di pagamento, invece, il giudice emana il decreto di trasferimento, ovvero l’atto che sancisce il definitivo passaggio di proprietà dell’immobile in capo all’aggiudicatario.

Al contrario, se diversi tentativi di vendita non vanno a buon fine ed il prezzo di vendita diventa eccessivamente basso, su richiesta dei creditori o in via autonoma, il giudice può decidere di estinguere la procedura esecutiva.

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