Un creditore può pignorare diversi beni al suo debitore. Tra questi, possono rientrare anche i canoni di locazione. Cosa significa? Che se una persona ha dei debiti e mensilmente percepisce i soldi dell’affitto da un soggetto terzo a cui ha dato un immobile in locazione (in affitto), allora alcune di queste mensilità potrebbero spettare al creditore del debitore, su eventuale ordine del Tribunale.

Quindi, in questo caso, fino all’estinzione del debito, il locatario non verserebbe più le mensilità al locatore debitore, ma al creditore del locatore. Affinché questo possa avvenire, il contratto di affitto deve risultare regolarmente registrato, ed il creditore deve agire secondo una particolare una procedura detta “esecuzione forzata” oppure “pignoramento presso terzi”.

I presupposti del pignoramento

Come accennato in apertura, il pignoramento del canone di locazione è una delle possibili forme di pignoramento presso terzi. Affinché il creditore possa pignorare l’affitto del soggetto terzo che dovrebbe spettare al locatore debitore, bisogna prima di tutto verificare che esista il contratto di locazione stipulato dal debitore.

Questa verifica può essere fatta consultando l’Anagrafe dei rapporti tributari, nella quale ci sono tutti i redditi che vengono percepiti e dichiarati dai vari contribuenti. In questo archivio, è possibile trovare anche gli eventuali canoni di locazione percepiti in seguito a degli affitti registrati.

Quindi, il creditore che vanta e che vuole recuperare un credito nei confronti del debitore locatore deve agire in forza di un titolo esecutivo:

  • tale titolo potrebbe essere un ordine di pagamento da parte del Tribunale; per esempio, un decreto ingiuntivo definitivo, oppure una sentenza di condanna.
  • Il titolo esecutivo potrebbe essere anche un assegno protestato o una cambiale.

Il creditore deve dunque procedere ed effettuare poi la notifica dell’atto di precetto, atto che rappresenta l’ultimo invito a versare i soldi dovuti entro un limite di 10 giorni.

Una volta notificato l’atto di precetto, il creditore deve richiedere l’autorizzazione al presidente del Tribunale di poter consultare l’Anagrafe tributaria. Consultando l’archivio, può verificare se il debitore percepisce dei canoni di locazione.

Se invece il creditore sa già che il debitore percepisce un affitto tramite un regolare contratto registrato, può agire direttamente alla procedura di pignoramento del canone di locazione, senza ricorrere alla consultazione dell’Anagrafe tributaria.

La procedura

Dopo aver notificato l’atto di precetto e aver appurato che il debitore percepisce mensilmente un affitto, si attiva la procedura del pignoramento presso terzi. La procedura si articola nel modo seguente:

  1. Viene effettata una notifica dell’atto di pignoramento, sia al locatore debitore che al locatario (colui che ha in affitto l’immobile). Tale notifica viene effettuata dall’ufficiale giudiziario del Tribunale e contiene una data: essa indica il giorno in cui debitore e affittuario si devono presentare davanti al giudice per l’udienza.
  2. Una volta avvenuta la notifica dell’atto di pignoramento, e fino al termine dell’udienza, il locatario non deve pagare i canoni di locazione né al locatario debitore né al creditore di quest’ultimo.
  3. Prima che avvenga l’udienza, l’affittuario deve inviare un documento (tramite raccomandata o posta elettronica certificata) in cui conferma che mensilmente paga un affitto al locatario debitore, indicando anche quanto paga mensilmente. Questo documento va presentato entro 10 giorni dall’avvenuta notifica dell’atto di pignoramento.
  4. Nel giorno dell’udienza che si tiene in Tribunale, il giudice ordina che il locatario versi i canoni di locazione non più al locatore debitore, ma al creditore di quest’ultimo fino all’estinzione del debito. Deve versare le mensilità spettanti a partire dalla data in cui è diventato esecutivo il pignoramento.

Quest’ultimo passaggio merita un approfondimento. Come prima sottolineato, nel momento in cui viene notificato l’atto di pignoramento, l’affittuario non deve pagare nessun canone di locazione fino al giorno dell’udienza. Durante questi mesi di attesa però, l’affittuario deve conservare le mensilità dell’affitto, perché al termine dell’udienza è tenuto a versarle al creditore del locatore debitore. Deve versarle in un’unica soluzione. Se poi il debito si estingue, l’affittuario può tornare a pagare l’affitto al locatore, ormai non più debitore. In caso contrario, potrebbe essere obbligato a versare al creditore del locatore anche alcuni dei successivi canoni di locazione mensili, fino all’estinzione del debito.

Se, una volta estinto il debito, il padrone di casa locatore dovesse chiedere all’affittuario i canoni di locazione che non gli ha versato, perché li aveva già dati al creditore del locatore stesso, l’affittuario non è tenuto a soddisfare la richiesta. Ed ogni tentativo di sfratto risulterebbe pertanto illegittimo.

Se l’affittuario non invia la comunicazione, cosa succede?

Una volta notificato l’atto di pignoramento, l’affittuario deve fare una comunicazione entro 10 giorni tramite raccomandata o posta elettronica certificata, nella quale conferma di pagare un affitto mensilmente, specificando anche quanto paga al mese.

Trascorsi i 10 giorni, se non avesse provveduto all’invio del documento, si apre una causa che accerta l’obbligo dell’affittuario a versare le mensilità al creditore del locatore. Salvo situazioni particolari, il tutto si conclude con la condanna dell’affittuario a versare le somme arretrate al creditore del locatore.

E cosa succede se, nonostante la notifica dell’atto di pignoramento, l’affittuario continua a pagare l’affitto al locatore invece di fermarsi fino al giorno dell’udienza? In questo caso, i pagamenti sarebbero da ritenersi non effettuati, e l’affittuario potrebbe essere condannato dal Tribunale a versare tali somme al creditore del locatore, pur avendole già versate al locatore stesso.

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