L’ipoteca giudiziale è uno strumento di garanzia che, di fatto, impedisce al proprietario (debitore) di rivendere il bene e può avere conseguenze negative nei rapporti di quest’ultimo con banche e altri istituti finanziari. L’ipoteca può essere iscritta in seguito ad un titolo esecutivo che può essere: una sentenza di condanna da parte del giudice, un decreto ingiuntivo non opposto e passato in giudicato, una cartella esattoriale.

Il debitore può comunque attivarsi per cancellarla, anche grazie all’aiuto di Rexpira.

In questo articolo, ti spieghiamo cos’è esattamente l’ipoteca giudiziale, quando questo strumento di tutela  può essere esercitato dal creditore, e come può il proprietario debitore liberare la proprietà  da tale  formalità.

Che cos’è l’ipoteca giudiziale

Partiamo dalle basi: l’ipoteca è uno strumento di garanzia verso un creditore che, qualora non riceva la somma di denaro che gli spetta, ha il diritto di espropriare un bene del suo debitore. Esistono tre tipi di ipoteche:

  • Ipoteca legale: la si usa, di solito, come garanzia per i contratti di acquisto di immobili. È utile nel tutelare il venditore dall’acquirente del suo bene: infatti, in questo modo chi acquista il bene gli garantisce tutta la somma che è tenuto a cedergli. Non è però obbligatoria: nel caso in cui la somma pattuita venga pagata al momento della stipula del contratto non è necessaria. Inoltre, il venditore potrebbe comunque rinunciare a tale ipoteca, anche se non riceve l’intera somma pattuita.
  • Ipoteca volontaria: si può sottoscrivere per volontà del concedente e del beneficiario, oppure mediante l’atto unilaterale inter vivos, ossia una dichiarazione che viene sottoscritta dal solo concedente.
  • Ipoteca giudiziale: si verifica a seguito di un provvedimento giudiziale (sentenza, decreto ingiuntivo passato in giudicato o cartella non impugnata), imponendo al debitore di onorare il suo debito. Può essere applicata soltanto sui beni che sono presenti nel registro immobiliare della Conservatoria.

L’ipoteca giudiziale si applica solo in seguito ad una sentenza giudiziale, e permette al creditore che ha ceduto l’immobile di recuperare il suo credito.

Un bene può essere sottoposto anche a più ipoteche giudiziali, ma in tutti i casi il debito per cui la si richiede deve ammontare a non meno di 8000 euro. Nel caso di più ipoteche sullo stesso bene, viene stilata una sorta di graduatoria. Il creditore che ha effettuato per primo l’iscrizione ha la precedenza sugli altri creditori. In questo caso, solo quando quest’ultimo avrà ricevuto l’intera somma richiesta, gli altri creditori potranno essere pagati, uno alla volta, sempre tenuto conto della graduatoria.

Ciascuna ipoteca deve essere presente sui registri della Conservatoria territorialmente competenti. L’iscrizione è fondamentale, perché serve a tutelare i soggetti che hanno un interesse verso il bene ipotecato. Se ad esempio delle persone vogliono acquistare una casa, grazie al registro della Conservatoria possono verificare se il bene risulta o meno avere una o più ipoteche giudiziali.

Iscrivere un bene nel registro della Conservatoria ha dei costi, che sono a carico di chi registra l’ipoteca. Essi riguardano:

  • Il 2% del debito per cui viene effettuata l’iscrizione;
  • Il costo della tassa ipotecaria di 35 euro;
  • Il costo della imposta di bollo di 59 euro.
  • L’imposta di registro: normalmente riguarda lo 0,50% del debito su cui si chiede l’ipoteca. Nel caso vi sia in atto un riconoscimento del debito, l’imposta è pari all’1%. Se esiste un finanziamento sul bene può salire al 3%.
  • I costi dell’onorario per l’iscrizione.

Per quanto riguarda tali spese, il creditore potrà rivalersi sul debitore.

Allo scopo di cancellare l’ipoteca, il debitore si deve impegnare a saldare il debito. Nel caso in cui ciò non avvenga, corre il rischio di essere espropriato del suo bene soggetto ad ipoteca giudiziale. L’espropriazione sarà effettuata affinché il creditore possa recuperare i soldi che gli spettano.

Come cancellare l’ipoteca giudiziale

La cancellazione dell’ipoteca non si verifica in automatico. Può essere cancellata effettuando una formale domanda agli uffici competenti, ma la procedura si può considerare valida solo se esiste una delle seguenti condizioni:

  • Il debito che ha portato all’ipoteca giudiziale è stato estinto.
  • Viene effettuata una dichiarazione di perimento sulla proprietà ipotecata. Il perimento è l’annientamento, sia in senso fisico che giuridico: in questo caso il bene risulta inutilizzabile.
  • Il creditore rinuncia al credito, formalizzando la decisione per iscritto.
  • Il bene soggetto ad ipoteca giudiziale viene sottoposto ad una vendita forzata.

I casi sopra menzionati devono essere provati da una documentazione valida. Inoltre, affinché si possa procedere con la cancellazione dell’ipoteca, le parti coinvolte devono sottoscrivere un atto ufficiale dal notaio, che può essere pubblico oppure in forma di scrittura privata.

L’atto ufficiale sottoscritto va poi consegnato al giudice, che valuterà la fattibilità della richiesta. Nel caso di valutazione positiva, provvederà ad estinguere l’ipoteca con una sentenza.

Se l’ipoteca è dovuta a un mutuo, una volta estinto tale mutuo la banca dovrà comunicarlo agli uffici competenti: questo passaggio è fondamentale per poter cancellare l’ipoteca giudiziale.

Quanto costa la cancellazione dell’ipoteca

La cancellazione dell’ipoteca giudiziale è una procedura che comporta dei costi, che sono tutti a carico del debitore. Essi riguardano:

  • I 94 euro riguardanti gli oneri di cancelleria e le tasse;
  • Lo 0,05% che viene calcolato sul debito che ha provocato l’ipoteca giudiziale.

Rispetto a quanto si verifica per gli altri tipi di ipoteca, i tempi per la rimozione di quella giudiziale sono piuttosto lunghi: bisogna aspettare che si completino tutti i passaggi in Tribunale, dal momento che è sempre il giudice che deve ordinarne la cancellazione.

Se il debito viene estinto completamente, si verifica la cancellazione d’ufficio, tuttavia i tempi sono comunque variabili, visto che dipendono dal Tribunale presso cui viene completata la procedura burocratica.

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