Articolo a cura di Giuseppe Valvo, consulente del debito Rexpira
La differenza fra ipoteca e pignoramento non è sempre facilmente comprensibile. Sono due termini che evocano subito scenari angoscianti, soprattutto quando si è debitori e si teme per la propria casa. Proviamo però a fare ordine, liberando il campo da timori superflui.
Vediamo insieme le differenze e le situazioni in cui si può parlare di ipoteca e pignoramento: si tratta infatti di momenti diversi e che non necessariamente si sovrappongono.
Cos’è l’ipoteca
Utilizzando un linguaggio giuridico, l’ipoteca è una misura cautelare: non è altro che una garanzia che “grava” sull’immobile e che tutela il creditore da un eventuale mancato pagamento.
L’ipoteca è utilizzata largamente nella stipula di mutui. Il caso più comune è infatti proprio quello relativo all’accensione del mutuo per l’acquisto della propria casa: in questo caso equivale alla garanzia che la banca acquisisce allo scopo di agevolare il recupero forzoso del proprio credito nell’eventualità in cui il debitore non dovesse poi riuscire a pagare le rate. Nel caso specifico si parla di ipoteca volontaria, proprio perché nasce dalla libera volontà delle parti.
L’ipoteca, dunque, certifica l’esistenza di un diritto reale da parte del creditore, attribuendogli fondamentalmente sia il potere di avviare una procedura esecutiva e di espropriare il bene sul quale l’ipoteca è costituita (anche se nel frattempo fosse stato venduto ad altri), sia di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione. Ma la banca mantiene l’ipoteca sulla casa del debitore senza per forza doverla pignorare e metterla all’asta, se questi paga regolarmente le rate del mutuo. [Leggi anche: Come cancellare l’ipoteca dopo l’estinzione del mutuo]
Cos’è il pignoramento
Si arriva a parlare di pignoramento quando si è già arrivati alla necessità di una misura esecutiva. Il pignoramento è infatti l’atto con cui ha inizio la procedura di espropriazione forzata e con cui, nella pratica, l’immobile viene sottratto al suo proprietario per essere venduto all’asta e ottenere così la distribuzione della somma ricavata tra i creditori.
Cosa succede però se il debitore ha già venduto l’immobile per sottrarlo ai creditori? Ecco che torniamo all’ipoteca e alla sua funzione di garanzia del creditore. Abbiamo già chiarito che l’ipoteca non pregiudica la proprietà dell’immobile ma lo segue sempre, anche in caso di vendita: in tal caso il nuovo proprietario si farà carico di questo fardello. Sarà dunque lui a rischiare il pignoramento nonostante non sia il vero debitore, per il solo fatto di aver acquistato un bene ipotecato!
Appare dunque ovvio quanto sia importante per l’acquirente tutelarsi e sapere, tramite apposita visura immobiliare, se sulla casa che ha intenzione di comprare gravi già un’ipoteca. La visura può essere chiesta da chiunque; è tuttavia obbligatorio per il notaio rogante avvisare l’acquirente dell’esistenza dell’ipoteca. Questo, in sintesi, vuol dire che l’ipoteca non comporta alcun limite alla vendita della casa, se si è consapevoli delle condizioni.
E in presenza di più creditori, ad esempio banca e fisco, chi si soddisfa per primo sul prezzo ricavato dall’asta? Di solito è il creditore che per primo ha iscritto l’ipoteca, la cosiddetta ipoteca di primo grado. Quindi, ad esempio, se sulla casa del debitore c’è un’ipoteca di primo grado della banca e una di secondo grado di Agenzia Entrate Riscossione, nel momento in cui viene venduto il bene, la somma dell’aggiudicazione servirà prima per coprire il credito della banca,, mentre l’eventuale residuo andrà al fisco.
Dunque, l’ipoteca e il pignoramento sono due misure diverse e in quanto tali presuppongono anche rischi diversi per il debitore: nel primo caso sono solo potenziali, nel secondo sono invece già in atto.
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