Il pignoramento immobiliare è una procedura legale tramite la quale si realizza l’espropriazione forzata, ovvero uno strumento processuale con cui il creditore (la banca) può tentare di recuperare il proprio credito.

Il pignoramento ha ad oggetto i beni immobili di proprietà del debitore che vengono, in tal modo, sottratti alla sua disponibilità allo scopo di essere venduti e consentire ai creditori di soddisfarsi sul ricavato.

In pratica, una volta notificato l’atto di pignoramento (a sua volta preceduto dalla notifica di un atto di precetto), l’immobile viene sottoposto ad una procedura esecutiva nel corso della quale questo sarà venduto all’asta al migliore offerente.

Qual è la procedura dell’esecuzione immobiliare?

Una volta effettuate le notificazioni di pignoramento al debitore proprietario del bene, l’ufficiale giudiziario o il creditore devono provvedere alla trascrizione dell’atto presso l’ufficio provinciale dell’Agenzia delle Entrate – Ufficio del Territorio.

Lo scopo di questo adempimento è consentire la conoscibilità, da parte di chiunque effettui una verifica presso i registri immobiliari, dell’esistenza del pignoramento.

Questa trascrizione ha una durata di vent’anni rinnovabile, ma generalmente il periodo di validità di un’esecuzione forzata è nettamente inferiore a questo arco temporale.

Come cancellare la trascrizione di un pignoramento immobiliare?

Il pignoramento può essere cancellato dai pubblici registri in vari modi e in varie circostanze.

È molto probabile che l’immobile venga venduto all’asta e, in tal caso, a chiusura della procedura esecutiva sarà direttamente il giudice ad ordinare al conservatore dei registri immobiliari competente di provvedere alla cancellazione.

In alternativa, potrebbe intercorrere un accordo transattivo tra debitore e creditore. In tal caso, spetterà al creditore provvedere alla cancellazione della trascrizione, il quale potrebbe addebitare il relativo costo al debitore, ove tali siano gli accordi raggiunti dalle parti.

In questa eventualità, è chiaramente necessario che il creditore precedente provveda anche a rinunciare alla procedura esecutiva incardinata.

Se l’accordo viene trovato dalle parti dinanzi al giudice dell’esecuzione e verbalizzato da quest’ultimo in udienza, spetta al giudice stesso estinguere l’esecuzione forzata ed emanare un ordine di cancellazione della trascrizione indirizzato al conservatore dei registri immobiliari.

Anche nel caso in cui, a prescindere da un accordo formale tra le parti, il debitore saldi spontaneamente il proprio debito, il creditore dovrà provvedere alla rinuncia all’esecuzione e alla cancellazione della trascrizione del pignoramento. In caso contrario, il debitore è legittimato a formulare un’opposizione all’esecuzione facendo valere l’avvenuto fatto estintivo del diritto di credito del procedente, consistente nel suo pagamento, al fine di ottenere un ordine giudiziale di cancellazione della trascrizione.

È inoltre probabile che il debitore ritenga di non dovere nulla al creditore precedente e decida di formulare un’opposizione contro il pignoramento rilevando errori procedurali (opposizione agli atti esecutivi) oppure contestando il credito fatto valere nei suoi confronti (opposizione all’esecuzione).

In questa eventualità, all’esito del giudizio incardinato, se il giudice ritiene che le ragioni di opposizione siano fondate, viene accolto il ricorso e si ordina al conservatore dei registri immobiliari la cancellazione del pignoramento immobiliare.

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