Di norma la vendita all’asta di un immobile non è che uno dei momenti di una procedura articolata che inizia con la notifica di un atto di pignoramento immobiliare e la conseguente instaurazione di una procedura esecutiva immobiliare.

Quando devo iniziare a preoccuparmi che la mia casa possa essere venduta all’asta?

Sebbene tecnicamente un’azione esecutiva immobiliare si dice incardinata dal momento in cui viene notificato un atto di pignoramento immobiliare, è bene sapere che quest’ultimo deve essere a sua volta preceduto dalla notifica di un atto di precetto. Si tratta di un atto con il quale il creditore invita formalmente il proprio debitore a saldare quanto dovutogli, preannunciando, in caso di mancato pagamento, l’avvio di azioni esecutive.

Pertanto, a partire dalla notifica dell’atto di precetto è possibile presumere l’intenzione del creditore di dare avvio al recupero forzoso del proprio credito, anche se, in questo momento, non viene ancora individuata la tipologia di esecuzione che potrebbe essere incardinata (pignoramento immobiliare, mobiliare presso il debitore, mobiliare presso terzi, etc.).

Infatti, in caso di mancato pagamento da parte del debitore nel termine di 10 giorni, che per legge deve essere concesso a quest’ultimo per adempiere spontaneamente, il creditore ha ulteriori 80 giorni per procedere alla notifica dell’atto di pignoramento immobiliare.

Con la notifica di questo atto, con cui viene espressamente individuato l’immobile pignorato si instaura una procedura esecutiva immobiliare.

La vendita dell’immobile consegue immediatamente alla notifica dell’atto di pignoramento?

No, la vendita all’asta non è immediata.

Prima di questo momento, infatti, il creditore è tenuto ad una serie di adempimenti obbligatori che necessiteranno di diversi mesi.

Più precisamente, il creditore, una volta iscritta al ruolo l’esecuzione immobiliare, è tenuto entro 45 giorni dalla notifica del pignoramento al deposito di una istanza di vendita, con la quale formula espressa richiesta al Giudice dell’Esecuzione di vendere l’immobile pignorato.

Ma non è tutto.

Una volta depositata l’istanza di vendita, il creditore pignorante deve, nel termine di 60 giorni (prorogabili per una sola volta per massimo altri 60 giorni), depositare l’estratto del catasto, i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento oppure, in sostituzione di questa documentazione, può depositare un certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari. Lo scopo di questa documentazione è fornire un quadro sullo stato giuridico dell’immobile pignorato.

Depositata tutta la documentazione indicata, il Giudice emette un decreto (nel termine indicativo, ma non obbligatorio di 15 giorni) con cui incarica un tecnico di effettuare una perizia sull’immobile finalizzata a verificarne lo status e a stimarne il valore di mercato, al quale lo stesso andrà messo all’asta. Contestualmente, il Giudice fissa anche un’udienza in cui potranno comparire davanti a lui le parti e in cui, se non dovessero sorgere complicazioni, verrà disposta la vendita.

Per legge, tra la data dell’emissione del decreto e la data fissata per l’udienza non dovrebbero decorrere più di 90 giorni, tuttavia, anche questo è un termine indicativo ed il Giudice è libero di fissare una data successiva a tale termine.

Può anche accadere che il perito nominato necessiti di ulteriore tempo a causa di difficoltà riscontrate ed imprevisti, e che quindi chieda al Giudice una proroga del termine entro cui depositare la perizia ed un, conseguente, rinvio della prima udienza.

All’udienza di comparizione delle parti fissata dal Giudice, a meno di eventi eccezionali o particolari (opposizioni, richieste di conversione del pignoramento, problemi riscontrati in perizia), di solito il creditore pignorante e quelli nel frattempo intervenuti insistono per la vendita ed il Giudice dispone con ordinanza la vendita dell’immobile che avviene in un termine tra 90 e 120 giorni.

Si può sapere con certezza entro quanto tempo verrà fissata la data dell’asta?

No, non è possibile individuare un termine preciso, perché, come abbiamo visto, il primo tentativo di vendita è preceduto da una serie di attività che dipendono da soggetti diversi: il creditore pignorante, il Giudice, il perito.

Possiamo dire che, generalmente, dalla notifica dell’atto di pignoramento (e prima ancora dalla notifica dell’atto di precetto) possono passare diversi mesi prima della fissazione del primo esperimento di vendita, tuttavia, proprio a causa di tutte le possibili variabili che possono verificarsi, è bene attivarsi il prima possibile per studiare le varie possibili opzioni che possono impedire la vendita all’asta.

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