Casa all’asta: cosa succede se l’asta è deserta?

La casa all'asta non può essere svenduta

Articolo a cura di Giuseppe Valvo, consulente del debito Rexpira

In caso di pignoramento immobile, l’esecuzione forzata viene chiusa se al susseguirsi di aste deserte per l’assegnazione della nuova proprietà, si giunge ad una vendita infruttuosa.

Una casa pignorata e messa all’asta, si vende difficilmente al primo tentativo. Solitamente sono numerosi gli esperimenti di vendita all’asta che vanno deserti, e di volta in volta il prezzo a cui viene proposto l’immobile si abbassa di una percentuale stabilita dal giudice.

L’assegnazione definitiva dell’asta, avviene spesso al quarto, quinto tentativo, a prezzi ribassati del 30-40%, talvolta addirittura del 60% rispetto al valore effettivo dell’immobile. Questo determina che il ricavato della vendita non basti da solo a soddisfare le richieste dei creditori, ed inoltre, che si presenti il rischio che il debitore inadempiente si trovi alla fine senza casa e con altri debiti da pagare.

Asta deserta: cosa prevede la normativa

Ai sensi dell’art. 164-bis: “quando risulta che non è più possibile conseguire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori, anche tenuto conto dei costi necessari per la prosecuzione della procedura, delle probabilità di liquidazione del bene e del presumibile valore di realizzo, è disposta la chiusura anticipata del processo esecutivo”.

Questa misura, prevede la chiusura del pignoramento di un immobile, quando a seguito di una serie di aste deserte, la casa vede il suo valore di vendita troppo ribassato. Tale precetto è divenuto legge ufficiale, e dispone la possibilità di conclusione anticipata della procedura esecutiva di asta immobiliare per sua “infruttuosità”. 

Inseguito al susseguirsi di più aste deserte e nel caso in cui il valore della casa pignorata scenda troppo al di sotto del suo valore di mercato, il giudice ha infatti l’obbligo di chiudere anticipatamente il procedimento esecutivo.

Cosa accadeva nel caso di aste deserte prima dell’attuazione dell’art. 164-bis?

Per chiarire meglio quanto succedeva prima che si stabilisse che in caso di aste infruttuose una procedura esecutiva dovesse essere chiusa anticipatamente, riportiamo un esempio.

Consideriamo che un soggetto abbia maturato un debito con la banca di € 100.000 e che questi sia proprietario di un immobile del valore di € 130.000. Se nei confronti del debitore veniva attivata una procedura di esecuzione forzata, l’immobile veniva ovviamente sottoposto a pignoramento. Dopo una serie di aste deserte e a seguito di numerosi ribassi, l’immobile sarebbe stato venduto a €50.000.

Risultato: né il debitore né il creditore avrebbero tratto alcun vantaggio.

Il debitore, infatti, oltre a perdere la propria casa, avrebbe visto svenduto il proprio immobile e sarebbe riuscito, di conseguenza, a coprire solo parzialmente il proprio debito, rimanendo ancora debitore di altri 50.000 €.

Il creditore, per suo conto, dopo aver anticipato elevati importi per le spese di pignoramento, ed aver atteso tempi lunghissimi nella speranza di recuperare il proprio credito, avrebbe rischiato di riavere solo una parte dei soldi che gli spettavano.

Tutela dei debitori per svendita immobili in caso di aste deserte

Scopo dell’art. 164-bis è dunque, quello di tutelare i debitori e di evitare la svendita degli immobili garantendo i loro diritti. L’obbligo del giudice di chiudere in modo definitivo la procedura esecutiva in caso di deprezzamento eccessivo del valore del bene, evita che il debitore esecutato perda la propria casa ma lo condanna, al tempo stesso, a rimanere con i debiti da saldare e segnalato come cattivo pagatore, negandogli la possibilità di ottenere un eventuale prestito.

Due facce di una stessa medaglia: da una parte si garantisce tutela alla casa e al debitore, dall’altra, in realtà, non si risolve uno dei problemi più rilevanti che oggi riguarda le persone, ossia l’estinzione dei loro debiti e l’eliminazione di tutte le ansie che minacciano la loro serenità.

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