Abbiamo già condiviso all’interno del nostro Speciale Coronavirus alcune informazioni su come riteniamo che si possa chiedere la rinegoziazione di alcuni contratti (commerciali, bancari, di lavoro, inerenti alle utenze, ecc.) a seguito dell’emergenza Covid-19. Ma per quanto riguarda in particolare i contratti di affitto, soprattutto quelli relative alle attività commerciali a cui è stata imposta la chiusura, possiamo tenere in considerazione opportunità ancora più precise riguardo alla sospensione o riduzione del pagamento dei canoni mensili.

Intanto – come sappiamo tutti – lo stesso Decreto Cura italia ha previsto di riconoscere un credito di imposta a tutti gli affittuari pari al 60% del canone del mese di marzo 2020 (credito che sarà possibile usare in compensazione, tramite modello F24, per gli immobili in categoria C1). Ma questo non basta: è chiaro che le difficoltà economiche e i rischi di esposizione debitoria soprattutto per i commercianti, per gli esercenti, per le piccole imprese, si proiettano in un tempo molto più lungo.

Chi ha un contratto d’affitto sarà tenuto a pagarlo?

Bisogna premettere che la situazione attuale rappresenta una novità assoluta, rispetto alla quale non è possibile trovare previsioni nella legge né parametri di confronto nella giurisprudenza: ci troviamo in una circostanza inedita, che determina l’impossibilità oggettiva, durante tutto questo periodo di emergenza, di trarre qualunque tipo di utilità dal bene che si detiene in affitto, circostanze anche farebbe venir meno la stessa ragione di qualunque contratto.

Per questo lo stesso Decreto del 17 marzo dice che “… il rispetto delle misure di contenimento [dell’epidemia] è sempre valutato ai fini dell’esclusione della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”.

E in questo passaggio si fa, tra le altre cose, esplicito riferimento all’articolo 1218 del Codice civile, secondo cui “il debitore è tenuto al risarcimento del danno, se non prova che l’inadempimento o il ritardo è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile”.

Combinando insieme questi elementi, si comprende che il contesto dell’emergenza e le limitazioni imposte alle attività economiche dovranno essere tenuti in considerazione se gli affittuari o conduttori accumuleranno dei debiti nei confronti dei proprietari degli immobili, rispetto a quanto previsto nei rispettivi contratti.

Sebbene si tratterebbe di rinviare tutto a una “valutazione” successiva di ogni singolo caso, queste previsioni rendono plausibile sin d’ora anche un intervento d’ufficio del giudice nel momento in cui si capirà che si è di fronte ad esercizi rimasti chiusi a causa del Coronavirus.

In caso di morosità, si rischia lo sfratto?

È comunque legittimo chiedersi cosa succederà se si accumuleranno morosità a causa del Coronavirus, durante il periodo di chiusura obbligatoria dei negozi e delle attività.

Le previsioni normative che abbiamo citato sembrerebbero sufficienti a impedire l’attivazione di processi di sfratto.

E in ogni caso anche qualora i locatori dovessero tentare questa strada, il giudice dovrebbe tenere conto anche in questo caso- “sempre”, dice il Decreto Cura Italia – della possibilità di escludere la responsabilità del debitore che abbia rispettato le misure di contenimento.

È possibile chiedere la riduzione del canone d’affitto mensile?

L’ipotesi di negoziare una riduzione d’affitto mensile sembra la strada più equilibrata da tentare per i conduttori in difficoltà a causa del Coronavirus, anche in assenza di previsioni di legge che sarebbero utili a stabilirne almeno i parametri di equità per entrambe le parti coinvolte nel contratto.

In questo caso si può però fare riferimento a numerose voci del nostro ordinamento. L’articolo 2 della Costituzione, innanzitutto, che stabilisce per tutti un “dovere inderogabile di solidarietà” anche economica.

E gli articoli 1175 e 1375 del Codice civile, che obbligano le parti a comportarsi con correttezza e buona fede, anche nella fase esecutiva del contratto, imponendo loro di calibrare le rispettive aspettative e pretese.

Una logica ispirata all’equità, dunque, dovrebbe imporre di valutare due aspetti: il conduttore ha in affitto un bene che non sta producendo alcuna utilità, almeno durante il periodo di chiusura; e il locatore nei fatti dispone di un bene non più idoneo a produrre utilità, che rischia di rimanere tale se la crisi dovesse perdurare.

Dovrebbe bastare questo a ritenere corretta una divisione al 50% del “danno” subito da entrambe le parti, e di conseguenza a rinegoziare in questa misura la riduzione dell’affitto durante questo periodo.